Perustajaurakointi eli tuttavallisemmin gryndaus voi olla rakennusalan ammattilaiselle tuottoisaa, mutta taloushallinnon ja verotuksen näkökulmasta vaativaa liiketoimintaa. Perustajaurakoinnissa rakennusliike perustaa tai hallitsee kohdeyhtiötä ja myy sille uudisrakentamiseen liittyvän rakentamispalvelun. Tällöin rakentamispalvelun oman käytön arvonlisäveron laskenta on keskeinen osa verotusta.

Verohallinnon syventävät ohjeet tästä aiheesta ovat usein asiaa tuntemattomalle sekavaa luettavaa – esimerkiksi työntekijöiden sivukulujen kohdistamisessa saattaa esiintyä päänvaivaa aiheuttavia epäselvyyksiä. Jotta grynderi välttyy turhilta veroseuraamuksilta, talouden, kirjanpidon ja kustannusseurannan on oltava kunnossa.

1. Miksi grynderin on ymmärrettävä välittömät ja välilliset kustannukset?

Jos olet grynderi, tiedostat varmasti, että oman käytön arvonlisäveroon palaa rakennusprojekteissa sievoinen summa rahaa. Verohallinnon ohjeet jakavat kustannukset karkeasti kahteen pääryhmään: välittömiin ja välillisiin kustannuksiin. Valitettavasti monen osaaminen loppuu kesken, sillä tavanomainen tilikartta ja perinteiset kirjanpidon rutiinit eivät riitä perustajaurakoinnin erikoisuuksien hallintaan. Jos järjestelmät on rakennettu hutiloiden, saatat maksaa liikaa veroa.

2. Mitä ovat välittömät kustannukset?

Välittömät kustannukset ovat määritelmänsä mukaisesti kuluja, jotka kohdistuvat välittömästi ja vain tietylle rakennusprojektille. Yksinkertaistettuna tällainen on esimerkiksi ruuvi joka kirjaimellisesti ruuvataan kyseiseen kohteeseen, eikä sitä ole jaettu viereisen talon kanssa.  

Vaikka Verohallinnon ohjeet luettelee pitkiä listauksia aina asuinirtaimistosta harjannostajaiskuluihin, käytännön tasolla välittömät kustannukset jakautuvat muutamaan keskeiseen ryhmään:

• Rakennusaineet, -tarvikkeet ja alihankinta: Kaikki rakennustyön ostot, materiaalit, alihankkijoiden laskut ja kalustovuokrat, jotka siirtyvät osaksi valmista kiinteistöä. Verohallinnon näkökulmasta lähes kaikki rakentamisen aineelliset ostot tulevat oman käytön arvonlisäveron piiriin.

• Palkat, henkilösivukulut ja muut henkilöstökulut: Suoraan projekteille kohdistuvat bruttopalkat, sivukulut, lomapalkat, työkalukorvaukset sekä matka- ja päivärahakorvaukset, jotka nähdään työajanseurannan kautta.

• Liittymismaksut: Palautuskelvottomat liittymismaksut voivat kuulua oman käytön ALV:n perusteeseen, mutta käsittely riippuu myös siitä, kenen nimissä liittymissopimus on tehty.

• Takuutyöt: Oman käytön ALV:n alaiseen rakennushankkeeseen liittyvien takuutöiden kustannukset kuuluvat hankkeen välittömiin kustannuksiin. Myös 10-vuotisvastuuseen liittyvät kustannukset otetaan huomioon.

• Rakennusaikainen tai takuuaikainen takausprovisio: Oman käytön ALV:n alaiseen rakentamispalveluun liittyvästä takauksesta maksettu provisio voi kuulua veron perusteeseen.

  
  

3. Välilliset kustannukset ja niiden sudenkuopat

Toisin kuin välittömät kustannukset, välilliset kustannukset ovat epäsuoria kuluja, joita yritys joutuu maksamaan, mutta joita ei voi sellaisenaan kiinnittää minkään yksittäisen projektin kuluiksi. Ne toimivat ikään kuin kaatoryhmänä:

• Hallinnon palkat ja sivukulut: Toimitusjohtajan, sihteerien, kirjanpitäjien sekä hallituksen palkkiot sivukuluineen.

• Poistot: Koneiden, laitteiden ja muiden aineettomien tai aineellisten hyödykkeiden poistot.

• Kiinteät kulut: Toimistojen vuokrat, vakuutukset, sähkö, vesi ja yleiset ylläpitokulut.

Usein kuulee sanottavan, että välilliset kustannukset voitaisiin niputtaa projekteille jollain kiinteällä yleisprosentilla (esimerkiksi 5–10 %). Se voi pitää paikkansa, mutta ei välttämättä. Välillisiä kustannuksia ei voida kohdistaa rakennushankkeille mielivaltaisesti. Kohdistamisen tulee perustua asianmukaiseen ja johdonmukaiseen laskentamenetelmään. Verohallinnon ohjeessa välillisten kustannusten kohdistaminen voidaan tehdä esimerkiksi prosenttiosuutena hankkeen välittömistä kustannuksista. Olennaista on, että käytetty laskentaperuste on perusteltu ja sitä sovelletaan johdonmukaisesti.

4. Parhaat verovinkit: Miten minimoit ylimääräisen verotaakan?

Verotaakan keventämiseksi ja laillisen verosuunnittelun mahdollistamiseksi grynderin kannattaa pitää mielessä seuraavat niksit:

• Tunnista erät, joita ei lueta oman käytön alvin perusteeseen: Veron perusteeseen eivät kuulu sellaiset kustannukset, joita ei aiheudu itse rakentamisesta tai jotka laskutetaan tilaajalta erikseen arvonlisäverolla. Näitä ovat muun muassa erilliset lisä- ja muutostyöt, tontin kauppahinta, vuokrat, kiinteistövero, tontin lohkomiskulut sekä rakennuslainan varsinaiset korot ja RS-palkkiot.

• Ajallinen kohdistus kassavirran tukena: Oman käytön arvonlisävero maksetaan tavaroista vasta silloin, kun ne otetaan käyttöön rakennusprojektissa. Ennakkomaksujen ja materiaalien varastoinnin oikeaoppisella hallinnolla voidaan lykätä veron maksua ja säästää merkittävästi yhtiön kassavirtaa.

• Eri liiketoimintojen eriyttäminen: Jos mahdollista, saman Y-tunnuksen sisällä ei kannata harjoittaa sekaisin verollista liiketoimintaa ja perustajaurakointia. Kustannukset kannattaa erotella kirjanpidossa ja projektiseurannassa tarkasti, jotta nähdään suoraan, mitkä erät liittyvät mihinkin toimintaan.

  
  

5. Miten seuranta kannattaa toteuttaa perustajaurakoinnin kirjanpito ja oman käytön arvonlisävero kirjanpidossa?

Perustajaurakoinnin kirjanpito ja oman käytön arvonlisäveron laskenta edellyttää, että rakennushankkeen kustannukset pystytään tunnistamaan ja kohdistamaan riittävän tarkasti. Siksi kirjanpidon ja projektiseurannan rakenne kannattaa suunnitella jo hankkeen alussa. Käytännössä kustannuspaikat ovat tähän yksi toimiva työkalu.

Jos yrityksellä on vain yksi perustajaurakointikohde, kustannuspaikkarakenteen ei tarvitse olla monimutkainen. Yksi kustannuspaikka voidaan perustaa itse rakennuskohteelle ja toinen yrityksen yleisille eli välillisille kustannuksille.

Perustajaurakoinnin kirjanpidossa kustannuspaikat kannattaa yhdistää oman käytön ALV:n mukaiseen kustannusluokitteluun. Jokaiselle rakennuskohteelle voidaan perustaa oma kustannuspaikka ja yrityksen yhteisille kuluille oma yleiskulujen kustannuspaikka. Lisäksi kustannukset luokitellaan sen mukaan, kuuluvatko ne oman käytön ALV:n perusteeseen vai eivät. Näin kirjanpidosta voidaan muodostaa luotettava ja jälkikäteen todennettava laskelma oman käytön arvonlisäverosta.

Ota yhteyttä!